专业| 房地产建筑行业涉及刑事犯罪常见罪名分析

房地产行业多年的繁荣让一些问题、矛盾被忽视，但是部分房地产企业的“爆雷”让这些问题再一次浮现在大众眼前。房地产行业向来是资本密集，利益交织的领域，从土地出让、项目开发到房屋销售、产权交易，每个环节都暗藏着利益博弈的空间，而这些空间就成了滋养犯罪的温床。

本文在威科先行裁判文书数据库以“房地产”“刑事案由”为关键词，就近3年来全国范围内的房地产企业涉嫌刑事犯罪案件进行检索，共检索到相关案件2539件，涉及危害公共安全罪，破坏社会主义市场经济秩序罪，妨害社会管理秩序罪，侵犯财产罪，贪污贿赂罪，侵犯公民人身权利、财产权利罪及渎职罪等。（下表截取部分数据展示）

房地产行业是一个具备综合性、系统性和复杂性的行业，刑事风险贯穿全流程，核心源于其资金密集，链条冗长，涉及多方主体的特性，几乎触及《刑法》各章节的常见罪名。

一、房地产企业运营全流程

在房地产行业高周转、高杠杆的行业生态下，部分房地产企业或从业人员为追逐短期利益，致使企业运营过程中，公司资金使用、项目运转等层面可能面临诸多刑事风险，可能涉及以下刑事犯罪：

1. 挪用资金罪：挪用资金罪一直是企业家和公司高管的高频犯罪。房地产企业中本罪常见的情形多为企业或企业高管违规将监管资金挪作他用（如转入自己账户供个人或亲友使用、借贷给他人等）；或挪用专用于某项目的资金，用于与本项目无关的经营活动；或违规调用关联公司资金，且长期未归还等，可能构成此罪。

2. 职务侵占罪：本罪的核心要点在于利用职务便利将公司财物非法占为己有。常见情形有：企业股东利用自己的职务，要求购房者将购房款转入个人账户；或者通过与购房者签订“阴阳合同”将购房款差价占为己有；或是通过伪造工程合同、材料采购单据等，在公司审批通过后将虚假应付款项据为己有；或是隐瞒项目利润、租金等收入，并划入个人账户，致使公司遭受损失等，可能触犯此罪。

3. 伪造国家机关公文、证件、印章罪：为顺利完成公司的设立登记或项目的顺利审批，伪造土地使用权证、规划许可证等相关审批文件；或伪造市场监管部门、自然资源和规划局等国家机关印章，用于提交虚假登记材料，伪造土地使用权批复、项目规划许可，违规推进拿地及建设等，可能触犯此罪。

二、房地产开发环节

房地产开发环节流程繁杂，刑事犯罪集中在资金筹集、土地获取、工程建设等环节。

1. 非法吸收公众存款罪：房地产企业为获取更多资金利益，以售后包租、返本销售等名义向社会不特定对象募集资金，可能触犯此罪。

2. 集资诈骗罪：若房地产企业在虚构项目骗取资金后逃匿，比如在未取得商品房预售许可证或项目未动工时，承诺高额回报吸引公众资金；或违规将整幢建筑划分为小商铺销售，承诺定期回购，实际无真实销售意图等，可能触犯此罪。

3. 骗取贷款、票据承兑罪：房地产企业在向银行或其他金融机构申请贷款过程中，通过伪造财务报表、虚构贷款用途、虚构交易项目等用于骗取贷款，可能触犯此罪。

4. 违规披露、不披露重要信息罪：依法负有信息披露义务的房地产企业，向股东和社会公众提供虚假的或者隐瞒重要事实的财务会计报告；或者对依法应当披露的其他重要信息不按照规定披露，可能触犯此罪。

5. 非法转让、倒卖土地使用权罪：房地产企业违反土地管理法规、非法转让、倒卖土地使用权，比如未满足土地使用权转让条件（未缴清出让金、未达开发投资比例）即转让土地；或以股权转让形式掩盖土地使用权转让实质等，可能触犯此罪。

6. 非法占用农用地罪：在未获取合法审批手续的情况下，擅自占用农用地（如耕地、林地等）进行房地产开发等非农业建设活动，造成农用地大量毁坏的行为，可能触犯此罪。

三、施工招标与建设环节
房地产企业在施工招标与建设环节中常见犯罪多与利益输送、秩序破坏、安全质量等相关。

1. 串通投标罪：房地产企业通过与其他投标人相互串通围标、陪标，协商投标价格；或招标人泄露标底、评标信息给特定投标人；也包括设置排他性条款“量身定制”标书等，情节严重的，可能触犯此罪。

2. 工程重大安全事故罪：房地产企业为压缩成本，指使施工方使用劣质建材、降低工程质量标准；或是未经合规审查擅自更改施工设计，最终引发坍塌、墙体脱落等重大安全事故，可能触犯此罪。

3. 重大责任事故罪：房地产企业作为建设单位，违反安全生产管理规定，强令施工方违规冒险作业、未落实安全防护措施等，造成重大伤亡事故或其他严重后果的，可能触犯此罪。

四、销售环节
房地产企业在销售环节中的刑事犯罪多和欺诈购房者、侵占款项、侵犯公民信息相关。

1. 合同诈骗罪：房地产企业在签订、履行合同中以非法占有为目的骗取对方当事人财物，比如虚构房地产开发项目或冒用其他公司名义签订合同，骗取对方保证金、预付款等；或将同一套房屋多次出售给不同买家，隐瞒已售事实；或收受购房款、保证金后故意失联或转移资产，逃避履行合同义务等，可能构成此罪。

2. 虚假广告罪：房地产企业为买房发布虚假宣传，比如宣传楼盘是“名校学区房”，临近规划中的地铁站，却未落实相关规划；或是夸大绿化面积、房屋得房率等，对购房合同订立和房价确定有重大影响的，可能触犯此罪。

3. 侵犯公民个人信息罪：在房地产企业销售员工的工作过程中，容易利用自己职业的便利条件，获取业主姓名、电话、购房信息等，转卖给装修、家电商家牟利，可能构成此罪。

此外，房地产企业员工利用职务便利获取非法利益，比如销售人员通过侵吞售房款、伪造合同骗取定金、私设POS机截留房款、虚报面积多收房款等，也可能触犯职务侵占罪。

五、竣工验收环节

在工程项目竣工验收环节，刑事犯罪多和虚假验收、权钱交易、质量造假相关，有可能触犯工程重大安全事故罪，行贿罪，合同诈骗罪，伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪，提供虚假证明文件罪等。

提供虚假证明文件罪：房地产企业在工程结算阶段，通过虚构工程量，提高材料价格等方式，出具虚假的工程造价审计报告；或房地产企业授意监理方伪造质量验收记录，让检测方出具虚假的消防、结构安全检测报告，帮助项目“合格”验收等，可能触犯此罪。

六、房地产行业常见的其他刑事风险

房地产开发经营活动具有环节多，周期长，资金流动量大，涉及税种复杂等诸多特点，相较于其他行业，房地产存在更多涉税风险点。常见罪名有：

1. 逃税罪：房地产企业采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或不申报，逃避缴纳税款，比如将车库、阁楼销售收入、客户放弃的购房定金等不入账；或是将按揭款计入借款科目隐匿收入；虚增成本，让关联公司虚开工程发票，虚列拆迁补偿费等，有可能触犯此罪。

2. 虚开增值税专用发票、用于骗取出口退税、抵扣税款发票罪、虚开发票罪：房地产公司为虚增成本逃税可能会实施此罪。

3. 逃避追缴欠税罪：房地产企业欠缴应纳税款，采取转移或隐匿财产的手段，致使税务机关无法追缴欠缴税款，比如将公司收入转入私人账户或关联企业；或通过不合理的价格交易，虚构债务，减少可追缴财产等，可能触犯此罪。
此外，因为权力结构、行业特性使然，房地产行业也成了贪污贿赂犯罪的高发区，在项目审批、资金分配、人事任免等核心事项上都可能存在违反职务廉洁性的刑事犯罪风险，常见罪名有行贿罪、单位行贿罪、非国家工作人员受贿罪等；房地产企业经营过程中发生拆迁纠纷、工程款纠纷时，容易引发暴力伤害事件，也有可能触犯故意伤害罪；房地产企业在经营过程中与其他主体发生纠纷，经法院裁判，有能力履行法院生效判决、裁定的情况下，通过转移财产、虚假和解、拒不申报财产等手段逃避执行，可能触犯拒不执行判决、裁定罪。

本文仅以房地产行业运转环节为基础，对此行业部分常见罪名进行简要梳理，但实务中房地产行业的刑事犯罪不会仅限于这些罪名，这些常见罪名可能也并不固定发生于某个环节，甚至涉税犯罪、贪污贿赂犯罪等在所有环节当中都有滋生的空间和可能。每一个环节的违规操作都有可能触碰法律红线，严格把控刑事风险，做好企业合规工作，才能实现企业的稳健发展。

（本文数据包含了当前条件下已公开的裁判文书，由于各地区、各级人民法院文书规范程度不同、文书类型不同等原因，可能会出现误差。）